離婚で困る不動産問題解決方法

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事例で見る具体的解決方法6選

ここ最近離婚がらみの不動産に関するご相談をいただくことが多く、不動産コンサルタントである私の経験から、離婚に伴う不動産問題の解決方法についてまとめることで、同じ問題に直面する方々のお力になれないかと思い、文章にしてみることにしました。 まず、ケース別のお話をするために必要と思われる予備知識を簡単にまとめたうえで、具体的なお話をしていきます。予備知識に自信のある方、他のサイトを見てから来られた方はケーススタディーから読んでいただければと思います。

予備知識1 : 財産分与

財産分与とは、離婚する際の財産の分け方について、夫婦間で取り決めをすることです。 不動産を取るか、預貯金を取るか、あなたならどうしますか?不動産のデメリットは、お金に変えるのに時間がかかることです。ただし不動産は思ったよりも高く売れることもありますし、人に貸せば一定の収入を生みます。 なかなか迷いどころですがあなたはどちらを選びますか・・・?

予備知識2 : 不動産の価格評価方法

これが意外に曲者です。巷には不動産価格一括査定サイトがあふれ、いろいろな会社が無料査定を謳っています。 しかし、大手であっても、客観的な金額の評価書を作ってくれるとは限りません。自分の会社に売却依頼をしてもらいたいから、ちょっとだけ高い金額の評価書を作るのです。

この時にあまり高すぎる評価書だと信憑性がないので、ちょっとだけ高い金額の評価書が出てきがちです。自分のマイホームを愛するが為に、高い評価書に乗っかってしまい、痛い目を見ることは多々あります。 もちろん、いたずらに低い金額で売却する必要はありませんが、離婚の場合急いで売る必要があるケースが少なくないため、評価書の金額だけで不動産会社を決めないように気を付けましょう。離婚が絡むと特別な知識が必要ですし、場合によって不動産会社と弁護士で連携を取ってもらう必要が生じます。

何件か不動産会社をあたって、比較して決めるようにしましょう。なお、路線価格・公示価格・固定資産税評価額などの公的価格は、必ずしも時価と同じということはありません。例えば東京都心部では、時価が公示価格の何倍もあるということも珍しくありませんのでご注意ください。

予備知識3 : 不動産の共有持ち分

結婚した時は夫婦円満、持分も半分ずつ、よくあるパターンではないでしょうか。不動産売却には共有者全員の同意が必要です。また、女性側が男性側の持分を買い取る、というウルトラC的な解決方法もありますが、いろいろとハードルがあります。

法律的な観点で行くと、「共有」は権利的に不安定で、できる限り早く解消すべき事項です。なにより離婚の場合、共有になっていると、男性・女性が協力して手続きを行わなければならないことが大きなストレスにつながります。やっぱり共有で買わなければ良かった・・・など後悔が生じるかもしれませんが、現実的な問題解決のためには、ひとつひとつ問題を整理し、意思決定していく必要があります。

具体的ケース

ここからいよいよ具体的ケースに応じて解決策を記載します。あなたのケースにぴったり当てはまらなくても、参考にしていただければ幸いです。 いずれのケースも、全ての人に当てはまる正解はありませんが、問題を整理しながら、慌てず専門家と一緒に問題解決にあたる事が重要です。  筆者の会社では、匿名の、Eメールによるご相談も無料で受け付けております。考え方の道筋くらいまでは無料でご提示できるかと思います。よろしければご利用ください。

  • ケース1:共有のまま売却し金銭で清算
  • ケース2:女性側が男性側の持分を購入し、一部改築して賃料収入が得られる物件に
  • ケース3:離婚の際に男性側が出ていき、女性側が住み続けることになったが、登記名義を男性から女性側に変更せず、20年後に男性側が亡くなった
  • ケース4:売却したいがローン残高が大きく売却できない
  • ケース5:財産分与が成立して10年以上経過してから、ローンが残っている不動産を売却したい
  • ケース6:3階建てでそれぞれ1階毎の区分所有となっており、そのうち一つの階の所有者である夫婦が離婚した

Case1
共有のまま売却し金銭で清算

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Case2
女性側が持分購入して賃料収入が得られる物件に

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Case3
売却したいがローン残高が大きく売却できない..

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Case4
男性側が出ていき、女性側が住み続けることになったが..

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Case5
財産分与が成立して10年以上経過したのに..

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Case6
3階建で1階毎の区分所有物件で離婚発生

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